Du fait des taux toujours négatifs de la BCE en 2020 sur lesquels les banques se basent pour déterminer leurs propres taux, la rémunération de l’épargne est de plus en plus faible. En tant que courtier en crédit immobilier à Rennes, nous observons qu’un nombre de plus en plus important d’épargnants sont tentés par l’investissement locatif.
Face au tour de vis effectué par les banques fin 2019 faisant suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), il est devenu très difficile, voire même impossible, de dépasser un taux d’endettement ou taux d’effort de 33 % de ses revenus.
Nous allons faire le point sur le calcul des revenus et des charges pris en compte par les banques dans le cadre de l’octroi d’un prêt, notamment en vue d’un investissement locatif.
Comment sont calculés les revenus pris en compte par les banques ?
Les revenus pris en compte par les banques dans le cadre de l’octroi d’un crédit immobilier représentent l’ensemble des revenus de l’emprunteur :
• Revenus professionnels (salaire, BIC, BNC),
• Rentes ou pensions perçues,
• Revenus financiers stables,
• 70% à 80% des revenus fonciers nets,
• Etc.
En clair, tous les revenus stables sont pris en compte et même 70 à 80 % des revenus locatifs le cas échéant. La décote correspond à l’estimation du risque locatif par la banque qui est dans la réalité en moyenne d’un mois par an.
Comment sont calculées les charges pour déterminer le taux d’endettement ?
Encore une fois, la banque tient compte de l’ensemble des charges de l’emprunteur. Celles-ci sont en grande partie liées aux crédits immobilier et de consommation. La banque détermine ainsi le reste à vivre qui doit être suffisant afin que le ménage puisse assumer toutes ses charges courantes :
• Mensualité de crédit immobilier de la résidence principale ou loyer,
• Mensualité de crédit immobilier des investissements locatifs et éventuellement de la résidence secondaire,
• Mensualité des crédits à la consommation (automobile, ameublement, revolving, etc.),
• Pension alimentaire.
Comment les banques procèdent-elle une fois ces estimations effectuées ?
Il y a en réalité deux modes de calcul :
• Le mode de calcul du solde foncier net qui est favorable à l’investisseur,
• Le mode classique.
Nous allons les détailler dans un exemple pour en faciliter la compréhension.
Prenons le cas d’un ménage qui a 2 500 euros de revenus nets estimés comme nous l’avons indiqué plus haut.
Ce couple envisage un investissement locatif dont la mensualité de prêt sera de 1 200 euros et générera un revenu foncier du même montant, soit 1 200 euros mensuels.
Le calcul en prenant en compte le solde foncier net mensuel :
• Revenus du couple (revenus - charges) : 2 500 euros,
• Revenus fonciers estimés de l’investissement : 1 200 euros x 70 % = 840 euros,
• Charges liées à l’investissement (remboursement de l’emprunt) : 1 200 euros.
• Solde foncier de l’investissement : 1 200 euros – 840 euros = 360 euros,
• Taux d’endettement : 360 euros / 2 500 euros = 14,4 % => le prêt est accordé…
Le même calcul classique :
• Revenus du couple (revenus -charges) : 2 500 euros,
• Revenus fonciers estimés de l’investissement : 1 200 euros x 70 % = 840 euros,
• Revenus total mensuel : 2 500 euros + 840 euros = 3 340 euros,
• Charges liées à l’investissement (remboursement de l’emprunt) : 1 200 euros.
• Taux d’endettement : 1 200 euros / 3 340 euros = 35,9 % => le prêt est refusé…
Il apparait donc que selon l’option de calcul prise par la banque, le même investissement peut être accordé ou refusé… Il faut savoir que les banques se basent majoritairement sur le calcul classique.
C’est pourquoi le recours à un courtier immobilier peut vous être d’un grand secours dans ce type de montage afin de vous donner les meilleurs conseils pour réussir votre investissement.
Pour en savoir plus:
Investir dans les résidences de services
