En tant que conseiller en gestion patrimoine à Saint-Malo, nous savons qu’il n’est pas toujours possible de constituer un apport faute d’épargne suffisante. Même si ce n’est pas ce que les banques préfèrent, il ne faut pas se le cacher, il reste possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport dans certains cas. Voyons de plus près quels sont les critères qui permettront d’obtenir un prêt à 100 % voire même 110 %.

Les banques ne sont pas favorables à l’octroi d’un prêt sans apport

Plusieurs raisons se conjuguent actuellement pour diminuer les chances d’obtenir un prêt sans apport. Il y a d’abord les raisons « systémiques » qui sont vraies quelle que soit la période. En effet, l’apport permet de couvrir les frais d’acquisition du biens (frais de notaire, garanties du prêt, TVA dans certains cas, etc.), diminuant ainsi le risque de la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Cela rassure également celle-ci sur la capacité à épargner de l’acheteur et aussi sur le reste à vivre de celui-ci.

À ces raisons systémiques se combinent des raisons conjoncturelles. La crise du covid-19 induit un risque de chômage accru dans des pertes de salaires associées. À tout cela s’ajoute les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) de fin 2019 demandant aux banques de respecter un taux d’endettement maximum de 33% et de réduire les prêts sur plus de 25 ans. Ces recommandations ont conduit au durcissement des conditions d’octroi de prêts en général et en particulier pour les dossiers sans apport.

Quels sont les critères qui permettront à la banque d’octroyer un prêt sans apport ?

Même si, comme nous l’avons vu ci-dessus, la conjoncture n’est actuellement pas vraiment favorable, il reste néanmoins possible de convaincre une banque de financer à 100 % voire 110 % une acquisition immobilière.

Pour cela, il faut réunir un certain nombre de critères indispensables :

  • Prouver la stabilité de la situation personnelle (CDI, fonctionnaire, profession libérale, etc.) ou avoir par ailleurs un patrimoine conséquent,
  • Pouvoir justifier de l’absence d’épargne (jeune salarié, constitution d’un patrimoine, etc.),
  • Ne pas avoir de découvert bancaire, de crédits à la consommation et bien sûr d’incidents bancaires ou fiscaux,
  • Avoir un reste à vivre suffisant après le remboursement de la mensualité de prêt permettant de maintenir un niveau de vie comparable à celui précédant l'obtention du prêt,
  • Acheter un bien immobilier au prix du marché et avec un bon emplacement afin de faciliter la revente en cas de défaut de paiement.

De plus, dans le cadre de la fidélisation de leur clientèle, les banques seront plus enclines à prêter sans apport à un primo-accédant de moins de 30 ans ou à un investisseur immobilier dont le recours à l’emprunt lui permet d’augmenter la rentabilité financière de son investissement.

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